望京旁这个楼盘，房价大降3成为何依旧卖不动？

2023年前后，与望京相邻的奶西区域迎来新一轮住宅供应，中建宸园、望京樾、望京云尚、望京国誉府四个新项目相继入市，单价普遍超过8万元/平方米，部分房源甚至突破9万元/平方米。奶西由此成为望京改善型购房者集中外流的目的地。

然而到了2026年，新项目御林湾打破了奶西的改善定位。

今年第一季度，御林湾开盘，预售均价约7.8万元/平方米，但实际网签均价仅为约6.54万元/平方米。此后，网签价格持续下滑：6月网签均价约5.8万元/平方米，7月和8月降至5.2万元/平方米，9月进一步跌至5万元/平方米。

截至目前，御林湾的整体网签价格为5.3万元/平方米，不到当初备案价的70%。

网签数据（来源：北京住建委）

01 去化率不足5%

御林湾5万多元的单价在奶西板块形成了显著的价格差距。该区域早期新房曾达到8万元以上，即便是目前的次新房，也基本维持在7万元以上。据贝壳找房显示，首开金茂望京樾的挂牌均价约为7.4万元/平方米；中建宸园虽有个别房源降至7万元/平方米左右，但挂牌均价仍高达8.9万元/平方米。

尽管价格具有优势，御林湾的实际销售情况并不理想，很少有购房者愿意出手。

截至今日，开盘已超过6个月，其网签量仅为76套，去化率只有4.8%，几乎可以忽略不计。

从规模来看，御林湾是奶西板块最大的社区。整个项目共约1563套，分为两个区域：南区有12栋高层共1487套，户型主要为90至125平方米；西区则走纯改善路线，仅有3栋洋房共76套，主力户型为200平方米以上。

面对如此大的体量，御林湾早早就开始寻找去化的突破口。

一方面，它升级了建设标准。例如，去年年底，它将外立面升级为光幕玻璃加铝板，向当前主流高端项目看齐。

另一方面，今年入市后，它开始采取降价策略。5月下旬，御林湾推出两栋楼共百余套特价房，单价低至4.2至4.8万元/平方米，面积覆盖90至125平方米，毛坯交付。6月，它又加推3栋包含大户型的特价房，单价约5万元/平方米。

据媒体报道，特价消息发布后，不少人连夜排队看房。但从后续网签数据来看，连续降价并未达到理想的去化效果。根据京楼统计，6至8月御林湾月均去化约10套。即使到今天，参与特价促销的17号楼网签了26套，12号楼更是只有12套。

02 短板明显

明年10月，御林湾将迎来交房。按理说，准现房带来的确定性加上有竞争力的价格，应该能吸引一定关注。但目前来看，它的热度仍然有限。

最大的问题或许是产品过时。

无论是户型、得房率，还是内部园林设计等方面，御林湾与近期市场主流产品存在明显差距。

在主力90至125平方米户型中，御林湾大多只做到南向两面宽，采光通风与实用性大打折扣；反观当前市场多数新房，即使是90平方米户型，也普遍采用三面宽、三居两卫、干湿分离等设计。因此，御林湾在产品力上明显落后。

御林湾户型图

得房率也是其被诟病的地方。目前市场主流项目，得房率大多达到90%以上，有的甚至超过100%。而御林湾南区高层加赠送才80%，稍高的西区大平层加赠送也只有88%。这还是其产品优化后的水平。

此外，混居的社区格局也是其一大硬伤。御林湾除了1563套商品房外，内部还规划了3000余套机关家属楼和人才公寓房。

据传，为避免混居影响商品房居住品质，御林湾计划通过地面隔离、地下车库分开、分物业管理等方式实施分区管理。然而，从过往案例看，这种隔离在交房后容易引发争议。

交通短板更给其去化蒙上阴影。立足于刚需和刚改客群的御林湾，却是一个典型的非地铁盘。距离最近的北苑站或清河营站约3公里，通勤极为不便。

此外，生活配套略有不足。学校等虽然有所布局，但选择有限；附近有个别底商，但购物、逛街等仍需依赖3公里外的北苑、立水桥等板块的成熟商业体。

03 时机不对

御林湾如今去化惨淡，核心症结在于输给了市场周期。

2017年，首农旗下的东洲地产通过非公开招拍挂形式，以近25亿元拿下奶西地块，楼面价2.8万元/平方米。按最初规划，项目应在2019年开工，在楼市仍处红利期时开盘。结果，中途因安全事故导致停工整顿，直到2023年才复工，2026年才开盘。

它不仅错过了最佳去化时机，更关键的是，近十年来，购房者的需求、住宅产品的理念和标准已多次迭代。御林湾仍沿用当年的产品基础，自然难以满足今天购房者的要求。

建设中的御林湾（来源：项目小红书）

当然，还有开发企业自身的实力原因。东洲地产背靠首农集团，虽是国企，但出身农业产业。在地产行业，它过去只开发过东方瑞平家园、东洲家园等保障房和安置房项目，对于高品质商品房几乎没有相关产品研发和打磨经验。因此，御林湾的产品从一开始就并无太大优势。

御林湾选择在今年3月入市，时机同样欠佳。其主要竞争对手是未来科学城、天通苑板块的国贤府PARK、星寰时代等新盘。这两个竞品与御林湾同月开盘，产品更优、距地铁更近、生活配套更好，对朝阳北部客群的吸引力远超御林湾。目前，两个项目去化均超过80%。

在竞品持续分流、产品硬伤突出的情况下，御林湾想依靠小幅降价撬动去化，很难达到理想效果。不过，如果其价格足够低，低到板块内外都没有对手，届时去化或许就不成问题。参考房山长阳的新城投御河园项目，网签价低至1.7万元/平方米，比周边新房便宜近一半，凭借断层式的价格优势顺利拿下9月房山区月度销冠。

只是，在商品房成本已达2.8万元/平方米的前提下，御林湾若想把房价压到3万多元，可能性又有多大呢？

本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：未来可栖，36氪经授权发布。